Mandat til nedsalg i Klokkesvingen AS

Bakgrunn

Rosenborg Ballklub eier Klokkesvingen AS gjennom sitt holdingselskap Rosenborg Ballklub Holding AS. Klokkesvingen AS har gjennomført en lengre reguleringsprosess og fikk høsten 2024 vedtatt en detaljregulering for oppføring av et næringsbygg på tomten øst for Adressa-tribunen.

Formålet med prosjektet er å etablere kontorarbeidsplasser, næring og offentlig/privat tjenesteyting, mer areal til produksjon av UEFA-kamper samt drift- og lagringsarealer knyttet til Lerkendal stadion.

Tidligere var området brukt til en ståtribune for supportere, som ga det navnet "Klokkesvingen" grunnet den karakteristiske stadionklokken som hang i området. Etter utbyggingen av stadion i begynnelsen av 2000-tallet er området lengst øst blitt brukt til lager- og driftsformål.

Gjennom prosjektet ønsker klubben å revitalisere dette området og utnytte dets potensial til å skape langsiktige, stabile inntekter. Området ligger tett på NTNU, som bidrar til en sterk etterspørsel etter moderne kontorfasiliteter.

Estimert byggekostnad og markedsverdi av eiendommen

Klokkesvingen AS har engasjert EiendomMegler1 for å få et objektivt estimat av byggekostnader og markedsverdien av tomten. Estimert byggekostnad for prosjektet ligger mellom 828 og 1.057 millioner kroner, avhengig av standardnivå og materialvalg, se vedlegg 1. Denne summen inkluderer kostnader til grunnarbeid, bygningskonstruksjon, teknisk infrastruktur og nødvendige tilpasninger for kommersielle leietakere. Rosenborg har som mål å sette opp et bygg som legger vekt på bærekraftige løsninger i tråd med klubbens bærekraftstrategi.

Markedsverdien av eiendommen er estimert til mellom 145 og 157 millioner kroner. Denne vurderingen baserer seg på forventede leieinntekter, beliggenhet og sammenlignbare eiendomstransaksjoner i Trondheim. Se vedlegg 2 for ytterligere informasjon.

Hvorfor er salg aktuelt?

Styret anbefaler salg av inntil 2/3 av aksjene i Klokkesvingen AS ut fra tre hovedgrunner:

1. Redusere finansiell risiko

Klubben har begrenset finansiell kapasitet til å realisere prosjektet alene. Driften i konsernet har vært negativ de siste årene og gjeldsgraden er allerede på et relativt høyt nivå. Å finansiere prosjektet alene vil mest sannsynlig kreve et ytterligere gjeldsopptak med pant i andre eiendeler enn selve tomten, noe som vil minske klubbens finansielle fleksibilitet.

2. Frigjøre kapital til klubbens kjernedrift

Ved å selge en andel av Klokkesvingen AS kan klubben frigjøre kapital som kan brukes på andre strategiske satsinger, inkludert vedlikehold av eiendommene klubben allerede eier.

3. Inntektsstrømmen kommer nærmere

Et nedsalg i Klokkesvingen vil kunne gi klubben sammen med en eller flere partnere muligheten til å realisere prosjektet raskere. Klubben ønsker å finne en partner som innehar både kapasitet og kompetanse til å gjennomføre prosjektet slik at administrasjon i Rosenborg kan fokusere på kjernevirksomheten.

Hva betyr et salg for Rosenborg?

Selv om klubben selger inntil 2/3 av aksjene, vil Rosenborg fortsatt ha negativt flertall og dermed kunne påvirke viktige beslutninger for utviklingen av prosjektet. Leieinntekter fra prosjektet estimeres til cirka 67,7 millioner kroner første år ved full utbygging. Selv om eierandelen er mindre, vil det fortsatt gi klubben en forutsigbar inntektsstrøm uavhengig av sportslige resultater. Vederlaget fra et eventuelt nedsalg foreslås brukt til nedbetaling av eksisterende gjeld og som egenkapital til utbygging av klubbens eiendommer.

• Bedre likviditet: Reduserer behovet for låneopptak.
• Sikring av stabil inntekt: Gir klubben en årlig leieinntekt som er uavhengig av sportslige prestasjoner.
• Redusert risiko: Klubbens eksponering mot et stort byggeprosjekt blir mindre.
• Mulighet for fremtidig oppkjøp: Klubben vil sikre seg forkjøpsrett ved eventuelle fremtidige videresalg.

Alternativet til salg

Dersom Rosenborg ikke selger aksjer i Klokkesvingen AS, må klubben finne alternative finansieringsløsninger. Dette innebærer blant annet refinansiering av eksisterende gjeld eller opptak av nye lån med sikkerhet i eiendommen og andre eiendeler.

Slik styret vurderer det etter samtaler med finansielle institusjoner må klubben for å realisere prosjektet uten å selge aksjer, måtte søke ekstern garantist for lånefinansiering. Tidligere erfaringer viser at dette kan være krevende, ettersom banker ofte krever ekstern sikkerhet utover eiendommen.

I tillegg til finansiell risiko må klubben ta høyde for løpende drifts- og vedlikeholdskostnader for eiendommen. Dette inkluderer oppgradering av tekniske installasjoner, leiekontraktforvaltning og generell eiendomsdrift. Klubben må dermed allokere ressurser til aktiv eiendomsforvaltning, noe som kan trekke fokus og kapital bort fra kjernevirksomheten.

Dersom Rosenborg velger å beholde eiendommen, vil man ha samme bruk av området som ved et salg, men med en større finansiell belastning på klubben. Alternative finansieringskilder som spillertransfers, eksterne donasjoner eller kvalifisering til europeiske turneringer vil være nødvendig for å dekke kapitalbehovet over tid.

Styrets forslag til vedtak

Årsmøtet gir styret i Rosenborg Ballklub fullmakt til å:

• Selge inntil 2/3 av aksjene i Klokkesvingen AS, men minimum beholde en eierandel som sikrer negativt flertall.
• Gjennomføre nødvendige forhandlinger og beslutninger knyttet til salg, herunder valg av samarbeidspartnere.
• Sikre at klubbens langsiktige interesser ivaretas i eventuelle avtaler, inkludert stabile leieinntekter, forkjøpsrett på tilbakekjøp og bruksrettigheter knyttet til Lerkendal stadion.